De baksteen in onze maag wordt stilaan onbetaalbaar.
De Belgische vastgoedmarkt blijft verder ontsporen. Ondanks torenhoge rentevoeten en structureel afkalvende koopkracht, blijven de prijzen van woningen stijgen. Uit recente cijfers van Immoweb blijkt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter in het tweede kwartaal van 2025 verder opliep tot 2.536 euro, een stijging van 2,3 procent ten opzichte van het tweede semester van 2024. De cijfers bevestigen wat velen al lang aanvoelen: wie vandaag nog een woning wil kopen, moet ofwel erven, stelen of zich voor decennia vastklampen aan een hypotheek met uitzicht op financiële uitputting.
Kopers schikken zich in het nieuwe normaal
De cijfers mogen dan wijzen op een heroplevende transactiemarkt, onderliggend verschuift de logica van eigendom fundamenteel. Steeds meer mensen nemen genoegen met minder vierkante meters, hogere leningslasten en langere looptijden. De gemiddelde betaalbare woonoppervlakte daalde naar 116 vierkante meter, een daling met 20 vierkante meter ten opzichte van begin 2022. Banken zoals Belfius signaleren dat de markt zich aanpast aan de nieuwe rentecontext, maar dat wil vooral zeggen: kopers leggen zich neer bij de systematische afname van hun woonzekerheid.
Tegelijk hernemen verkopers hun oude spel. De prijsstijgingen in Limburg (+2,2 procent kwartaal-op-kwartaal) wijzen op een verschuiving van kapitaal naar de laatst betaalbare regio’s. Daar waar de prijzen lager liggen, grijpen investeerders hun kans. Niet uit nood, maar uit winstbejag.
Huis als handelswaar, niet als woonrecht
De onderliggende dynamiek is structureel en problematisch: vastgoed is geen basisbehoefte meer, maar een beleggingsobject. Huizen worden gekocht door mensen die er niet in wonen, maar die rendement nastreven. Projectontwikkelaars, vastgoedfondsen en particuliere beleggers bepalen de prijszetting, terwijl jonge gezinnen verdrongen worden naar de marge. Van eerlijke concurrentie op de woningmarkt is geen sprake meer; wie ‘koopt om te wonen’ speelt een verloren spel tegen wie ‘koopt om te verdienen’.
In essentie draait de woonmarkt steeds meer om kapitaalaccumulatie in plaats van maatschappelijke stabiliteit. De sociale functie van eigendom is ondergeschikt geworden aan het rendement. Dat verklaart waarom het aanbod structureel achterblijft bij de vraag, waarom woningen leeg blijven staan in afwachting van meerwaarde, en waarom prijzen blijven stijgen ondanks verslechterende economische vooruitzichten.
Structurele disfuncties, ideologisch gefaciliteerd
De Belgische overheid draagt mede verantwoordelijkheid voor deze ontsporing. Fiscale voordelen voor tweede verblijven, het ontbreken van een functionele leegstandsbelasting, en het uitblijven van een verbod op speculatief bezit creëren een omgeving waarin ‘vastgoed als verdienmodel’ niet enkel mogelijk, maar wenselijk wordt gemaakt. Pogingen tot regulering – zoals de recente verlaging van registratierechten – blijken ontoereikend zolang het onderliggende mechanisme onaangeroerd blijft.
Wat vandaag nodig is, is een fundamentele hertekening van het eigendomsrecht: wie een woning koopt, moet er ook daadwerkelijk in wonen. Bezit zonder gebruik moet worden ontmoedigd, en speculatie op woonruimte verboden. Een huis is geen financieel product, maar een basisrecht.
Vooruitzicht: structurele verslechtering
Volgens Belfius en Immoweb is beterschap niet in zicht. De economische vooruitzichten blijven negatief, met oplopende begrotingstekorten en stijgende obligatierentes. De hypotheekrente zou in de tweede helft van het jaar opnieuw kunnen toenemen. Tegelijk blijft de vraag naar woningen hoog, wat verdere prijsstijgingen onvermijdelijk maakt.
In deze context is het huidige ‘nieuwe normaal’ slechts een tussenfase richting een nog grotere kloof tussen wie vastgoed bezit, en wie slechts mag dromen van een eigen dak. Tenzij er een beleidsmatige breuk komt met de logica van vastgoed als beleggingsobject, blijft de one-liner pijnlijk actueel: wie niet steelt of erft, werkt tot hij sterft.
