Vlaanderen wil tegen 2050 van aardgas in woningen af. Prima? Alleen: wie betaalt de rekening wanneer een appartementsgebouw moet worden verbouwd, geïsoleerd en van warmtepompen voorzien? En wat gebeurt er met de huurders die vandaag al moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen?
We moeten van het gas af. Dat is de politieke dada van onze beleidsmakers. Tegen 2050 moeten Vlaamse woningen zoveel mogelijk fossielvrij worden en dus moeten ketels eruit, warmtepompen erin, daken geïsoleerd, gevels aangepakt en ramen vervangen. Elektrificeren zullen we, of we dat nu leuk vinden of niet.
Alleen heeft de Vlaamse overheid er een merkwaardige gewoonte van gemaakt om vooral de bestemming te bepalen en iets minder enthousiast te vertellen wie onderweg de tol betaalt. Of vrij vertaald: eerst beslissen, daarna nadenken hoe we het oplossen.
Bij een vrijstaande woning is de rekening al behoorlijk fors. Bij een appartementsgebouw wordt het pas echt ingewikkeld. Vlaanderen telt meer dan een miljoen appartementen. Daar wonen geen individuele beslissers, maar eigenaars, verhuurders, huurders, tweede verblijvers, syndici en mede-eigenaars die tijdens een algemene vergadering met twee derde van de stemmen tot een ingrijpende investering moeten beslissen.
Veel succes ermee.
De warmtepomp komt, de factuur ook
In een appartementsgebouw zijn de belangen van de bewoners nu eenmaal niet dezelfde.
De eigenaar die zelf in zijn appartement woont, investeert in een energiezuiniger gebouw en krijgt een lagere energiefactuur. De verhuurder betaalt mee aan de renovatie, maar de huurder geniet vervolgens van een deel van de energiebesparing. De eigenaar van een tweede verblijf gebruikt zijn appartement misschien maar enkele weken of maanden per jaar. Iedereen zit in hetzelfde gebouw, maar niemand kijkt naar dezelfde rekening.
Dat zogenaamde verdeelde belang is een van de redenen waarom energetische renovaties van appartementsgebouwen zo moeizaam van de grond komen.
En dan moet de belangrijkste vraag nog komen: hoeveel kost het?
Een gasketel vervangen door een warmtepomp is in veel oudere gebouwen niet gewoon een kwestie van een andere machine ophangen. Vaak moet eerst het gebouw zelf worden aangepakt. Isolatie, dak, gevel, ramen, leidingen, elektrische infrastructuur. Kortom, voor je de woning fossielvrij kunt verwarmen, gaat er een hele renovatie aan vooraf.
En laat nu juist in die oudere, minder energiezuinige appartementen mensen wonen die zich de grootste renovatiefactuur het minst gemakkelijk kunnen veroorloven.
Noem het de ironie van de energietransitie: de woningen die het dringendst moeten worden aangepakt, zijn niet noodzakelijk de woningen van mensen die het geld daarvoor op tafel kunnen leggen.
Vergeet de huurders niet
Voor huurders wordt het verhaal nog ongemakkelijker.
Huurders komen klem te zitten tussen de politieke ambitie en de financiële realiteit. De verhuurder moet investeren en kan proberen een deel van die kosten op termijn te recupereren via de huurprijs.
De energiefactuur daalt misschien, de huur stijgt.
En alzo wordt de heilige energietransitie een merkwaardige boekhoudkundige truc: wat de ene hand aan energie bespaart, haalt de andere via de huur weer uit de portemonnee.
Je moet overigens geen boekhouder zijn om in te zien dat de kosten van ingrepen zwaar wegen op het rendement van verhuurde appartementen. Sommige eigenaars zullen daarom proberen die kosten gedeeltelijk via de huurprijs te recupereren. Andere eigenaars kunnen besluiten dat de renovatie simpelweg te duur wordt en hun appartement uit de verhuurmarkt halen.
Als dat gebeurt, hebben we pas een echt probleem. Vlaanderen heeft nu eenmaal geen overschot aan betaalbare huurwoningen dat zonder gevolgen kan worden uitgedund.
Wie betaalt de eigenaar die het zelf ook niet kan betalen?
Het debat wordt vaak voorgesteld alsof tegenover de arme huurder een steenrijke verhuurder staat die zijn portefeuille probleemloos kan laten renoveren. De werkelijkheid is minder netjes.
Heel wat verhuurders zijn geen vastgoedbaronnen, maar mensen met één appartement als investering of als onderdeel van hun pensioenvoorziening. Ook zij moeten een factuur van duizenden of tienduizenden euro's ergens vandaan halen.
Het reservefonds van een appartementsgebouw kan helpen, maar dat is geen magische bodemloze spaarpot. Voor grote energetische renovaties zal het in veel gebouwen onvoldoende zijn.
En dan: hebben we straks wel genoeg stroom?
Er is nog een vraagje dat in het Vlaams Parlement telkens opnieuw in stilte wordt geparkeerd.
Als woningen massaal van aardgas en andere fossiele brandstoffen af moeten en verwarming steeds meer elektrisch wordt, stijgt de vraag naar elektriciteit. Dat is precies de bedoeling van elektrificatie. Alleen moet die elektriciteit er dan natuurlijk ook zijn, op het juiste moment en tegen een betaalbare prijs.
Dat maakt de energietransitie net iets ingewikkelder dan de slogan “ketel eruit, warmtepomp erin” doet vermoeden.
Een beleid dat fossiele energie steeds verder wegduwt, moet tegelijk zorgen voor voldoende productie, netcapaciteit en infrastructuur om die bijkomende elektrische vraag op te vangen. Anders verplaats je het probleem gewoon van de gasketel naar het elektriciteitsnet — en uiteindelijk naar de energiefactuur.
Dat is geen argument om de transitie af te blazen. Het is wel een argument om ze eens iets grondiger te plannen dan alleen met een einddatum op een kalender.
De natte droom van de elektrificatie
2050 klinkt ver weg. Voor een beleidsnota is dat misschien een eeuwigheid. Voor een appartementsgebouw is het dat allerminst.
Een gebouw dat vandaag veertig of vijftig jaar oud is, zal tegen 2050 misschien al verschillende renovatierondes hebben doorgemaakt. Een ketel die vandaag wordt vervangen, kan tegen dan opnieuw aan vervanging toe zijn. Precies daarom is het logisch om renovatiemomenten te gebruiken om de overstap geleidelijk te maken.
Maar daar wringt het schoentje alweer: de overheid moet niet alleen zeggen wat er tegen 2050 moet gebeuren, maar ook duidelijk maken hoe eigenaars en huurders daar financieel geraken.
Subsidies en premies kunnen helpen, horen we roepen. Maar onze regeringen krijgen hun begroting nu al niet rond.
De rekening komt sowieso
In duurzaamheid schuilt het woord ‘duur’. Er zullen miljarden moeten worden geïnvesteerd in woningen en appartementsgebouwen. De politieke vraag die er echt toe doet, is dus niet alleen of Vlaanderen tegen 2050 van het gas af wil. De vraag is vooral wie de rekening krijgt wanneer de slogan werkelijkheid wordt. De eigenaar? De verhuurder? De huurder? De belastingbetaler? Of, zoals wel vaker, een beetje voor iedereen?
Als we tegen 2050 allemaal elektrisch moeten verwarmen, zou het toch prettig zijn als we tegen dan ook allemaal nog genoeg geld hebben om de elektriciteitsfactuur te betalen.
(Foto: Philip Reynaers/Photo News)
